Preguntas frecuentes >
 

GENERALES

¿Para que se utiliza una tasación?

Para la concesión de una hipoteca por una entidad financiera; para determinar el valor de mercado de una finca en una compraventa; o para determinar el valor de mercado de una finca en la tramitación de una herencia.

¿Quién determina la finalidad de la tasación?

La finalidad de la tasación es solicitada por el cliente y determinará la normativa de aplicación, los criterios, métodos y procedimientos a utilizar para determinar el valor de la tasación.

¿Quién debe emitir tasaciones hipotecarias?

Las tasaciones hipotecarias solo pueden ser emitidas por Sociedades de Tasación homologadas e inscritas en el Registro de Entidades del Banco de España .

¿Para que finalidades realizan tasaciones?

GRUPO TASVALOR, S.A. realiza tasaciones para las finalidades previstas en el artículo 2 de la Orden ECO/805/2003:

  • A efectos de garantía hipotecaria.
  • A efectos de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.
  • Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
  • Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

Además GRUPO TASVALOR, S.A. realiza tasaciones para las siguientes finalidades:

  • Valoración de activos en operaciones de fusiones de empresas, ampliaciones de capital o constituciones de sociedades.
  • Valoración de patrimonio inmobiliario de empresas.
  • Actualización del valor de mercado de los elementos patrimoniales que constan en los balances de empresas.
  • Valoraciones a efectos de leasing.
  • Valoraciones de inmuebles y terrenos para el caso de herencia.
  • Valoraciones urbanísticas.
  • Valoraciones a efectos expropiatorios.
  • Valoraciones de bienes muebles.

¿Qué periodo de validez tiene una tasación hipotecaria?

El periodo de validez que marca la Orden ECO/805/2003 para las tasaciones hipotecarias es de seis meses a partir de la fecha de emisión del informe de tasación.

¿Qué bienes no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios?

El artículo 11 del Real Decreto 716/2009 relaciona los siguientes bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos hipotecarios por no representar un valor suficientemente estable y duradero:

  • El derecho de usufructo.
  • Las concesiones administrativas.
  • Los derechos de superficie cuya duración, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortización del préstamo o crédito hipotecarios, no alcance los 20 años, los derechos de pastos, aguas, leñas y semejantes.
  • Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.

Por tanto, dichos bienes podrán ser valorados e hipotecados, pero estos préstamos hipotecarios no podrán ser utilizados por las entidades financieras como garantía para préstamos hipotecarios.

¿Qué debe contener un certificado de tasación?

El artículo 63 de la Orden ECO/805/2003 detalla los siguientes requisitos formales del Certificado de tasación:

  • Denominación social de la sociedad y número de inscripción en el Registro del Banco de España.
  • Finalidad legal de la tasación.
  • Referencia al informe de tasación que sintetiza.
  • Localización y tipo de inmueble, identificación registral y catastral, superficie útil comprobable en edificios, superficie adoptada, estado de ocupación y titular registral en el momento de la tasación.
  • Declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden.
  • Método o métodos de valoración utilizados y valores estimados para cada método.
  • Valor de tasación del inmueble, limitaciones al dominio y valor a efectos de seguro de incendios.
  • Condicionantes, advertencias y observaciones.
  • Fecha de emisión, fecha de la última visita al inmueble y fecha límite de validez.
  • Firma del representante de la entidad que emite el certificado.
  • Cualquier otra información requerida por la normativa según la finalidad de la tasación.

¿Qué debe contener un informe de tasación?

El artículo 65 de la Orden ECO/805/2003 detalla los siguientes requisitos formales del Informe de tasación:

  • Solicitante de la tasación y finalidad.
  • Identificación y localización.
  • Comprobaciones y documentación.
  • Localidad y entorno.
  • Descripción y superficie del terreno.
  • Descripción y superficie de la edificación.
  • Descripción urbanística.
  • Régimen de protección, tenencia y ocupación.
  • Análisis de mercado.
  • Datos y cálculo de los valores técnicos.
  • Valores de tasación.
  • Condicionantes y advertencias.
  • Observaciones.
  • Fecha de emisión, caducidad y firmas.
  • Documentación anexa al informe.

¿Para que sirve la firma digital en un certificado y/o informe de tasación?

Los certificados e informes de tasación en formato pdf descargados desde nuestra página web disponen de firma digital con certificado emitido por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre .

Nuestra firma digital garantiza la veracidad de los datos del informe ante terceros, demostrando que el documento no ha sufrido modificaciones desde su firma y agilizando la entrega del informe al cliente, ya que la descarga digital sustituye a la entrega física en las mismas condiciones de seguridad y con mayor comodidad y rapidez.

¿Es necesario disponer de un certificado de calidad para emitir un informe de tasación?

No es obligatorio, pero la implantación en la organización de un sistema de Calidad ofrece una gran cantidad de ventajas que mejoran en resultado final que recibe el cliente, entre las que se encuentran:

  • Mejora de la satisfacción del cliente.
  • Mejora continua de los procesos relacionados con la calidad.
  • Reducción de rechazos e incidencias en la prestación del servicio.
  • Aumento de la productividad.

Con este objetivo de mejora continua, GRUPO TASVALOR, S.A. tiene implantado desde el año 2001 un Sistema de Calidad conforme a la UNE-EN ISO 9001:2008 en cuyo mantenimiento participa cada uno de sus integrantes.

TéCNICAS

¿Qué métodos de valoración establece la Orden ECO 805/2003 y qué valores técnicos se obtienen?

El artículo 15 de la Orden ECO/805/2003 relaciona los siguientes métodos técnicos utilizables:

  • Método del coste.
  • Método de comparación.
  • Método de actualización de rentas.
  • Método residual.

Mediante el Método del coste se obtiene el valor denominado Valor de reemplazamiento, que podrá ser bruto o a nuevo (VRB), si no se considera depreciación alguna; o neto o actual (VRN) si se deduce del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Mediante el Método de comparación se obtiene el valor denominado Valor por comparación determinado mediante comparación con inmuebles similares al que se valora y equiparando las diferencias existentes. Para aplicar este método es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

  • La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
  • Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
  • Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
    Adicionalmente y a efectos de garantía hipotecaria serán necesarios los siguientes requisitos:
  • Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
  • Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre la evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
  • Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Mediante el Método de actualización de rentas se obtiene el valor denominado Valor por actualización de rentas determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras impugnables al inmueble. Para aplicar este método es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

  • La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo , de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
  • La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
  • Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
    Adicionalmente y a efectos de garantía hipotecaria serán necesarios los siguientes requisitos:
  • Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado actual.
  • Información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
  • Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Mediante el Método residual se obtiene el valor denominado Valor residual, que podrá ser dinámico, si se ha obtenido por el procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados; o estático, si se ha obtenido por el procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales. Para aplicar este método es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

  • La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
  • La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
  • La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
  • La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

¿Qué son los comparables y para que se utilizan?

La Orden ECO/805/2003 da la siguiente definición y uso a los comparables: Inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

¿Qué es una concesión administrativa?

Es un acto administrativo en virtud del cual se autoriza temporalmente por una administración a una persona particular la utilización privada de un bien público mediante el pago de un canon.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Es un documento expedido por las Administraciones Públicas a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento. Acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y solidez exigidos por la normativa, y es obligatorio disponer de ella para contratar los suministros de agua, gas y electricidad de la vivienda.

En algunas Comunidades Autónomas la cédula de habitabilidad ha sido sustituida por la licencia urbanística municipal de primera ocupación.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

Es la autorización que el Ayuntamiento otorga al finalizar la construcción de un edificio de nueva planta, ampliación o rehabilitación, que certifica que el edificio puede ser utilizado para su destino legalmente permitido y cuya finalidad es comprobar que:

  • El edificio y la urbanización se han realizado conforme al proyecto técnico y la licencia urbanística.
  • Lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos.
  • El edificio puede destinarse a determinado uso.

¿Qué legislación regula los arrendamientos urbanos?

Los arrendamientos urbanos (viviendas y locales) celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 se rigen por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica y por la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arredamientos Urbanos; mientras que los celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley 29/1994.

¿Qué tipos de arrendamientos urbanos existen?

Los de viviendas y los de inmuebles para uso distinto del de vivienda (vivienda por temporada y locales industriales, comerciales, profesionales, etc.).

Desde la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 en los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda las partes pueden convenir libremente el contrato que deseen y supletoriamente se les aplica la L.A.U. y el Código Civil; mientras que en los arrendamientos de viviendas la regulación fija el plazo mínimo de duración del contrato en 5 años, incluso en el caso de enajenación forzosa por ejecución hipotecaria.

¿Qué legislación regula los arrendamientos rústicos?

Los arrendamientos rústicos se rigen por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

El principal objetivo de la reforma de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos es servir de instrumento de movilización de tierras y recursos agrarios para posibilitar el aumento de las explotaciones agrarias viables, y hacerlo en el marco de una agricultura fuertemente tecnificada y para unos activos agrarios que sean profesionales de la agricultura.

¿Qué requisitos deben cumplir las viviendas de protección oficial en su calificación?

Los establecidos por la legislación vigente en lo relativo a:

  • Destino.
  • Condiciones de uso.
  • Superficie.
  • Precio máximo de venta.
  • Calidad.
  • Diseño.

¿Qué niveles urbanísticos del terreno existen?

La Orden ECO/805/2003 incluye la siguiente clasificación urbanística de terrenos a efectos de su tasación:

  • Nivel I: Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
  • Nivel II: Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

¿Qué es el aprovechamiento urbanístico y para que sirve?

Es la superficie de edificable del uso predominante que permite el planeamiento urbanístico sobre un determinado ámbito; y se emplea para cuantificar el beneficio de los propietarios de parcelas aportadas a un ámbito de suelo que se va a desarrollar y transformar en suelo urbanizado.

WEB

¿Quién puede acceder al Área Privada de la página web?

Todos los clientes de GRUPO TASVALOR, S.A. pueden solicitar su activación gratuita como usuario web del Área Privada de la Página web de Clientes.

¿Cómo puedo solicitar la activación como usuario web?

Cumplimentando un sencillo formulario de solicitud de usuario web en la sección denominada Registrarse .

CONTACTO

¿Puedo solicitarles una tasación en cualquier localidad?

GRUPO TASVALOR, S.A. dispone de cobertura nacional gracias una amplia red de técnicos tasadores colaboradores en todas las Comunidades Autónomas.

Estoy interesado en obtener más información para contratar sus servicios ¿Como puedo contactar?

Enviando un correo electrónico a la dirección grupotasvalor@grupotasvalor.es incluyendo sus datos de contacto.

GRUPO TASVALOR, S.A. dispone de profesionales cualificados en los Departamentos Técnico, Comercial y de Atención al Cliente que se pondrán en contacto con usted para ampliar toda la información que necesite.

VARIOS

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Justicia y tiene por objeto la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles.

En el Derecho español es voluntario inscribir, pero la inscripción de los inmuebles facilita su transmisión y la obtención de financiación a costes inferiores a los que se tendrían sin ella ya que, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto solo lo que dice el Registro.

¿Qué es una finca registral?

Es un objeto del derecho, una categoría especial que pueden alcanzar los bienes inmuebles (predios, parcelas, fincas superficiales, edificios, manantiales) cuando, conforme a la legislación hipotecaria, se inscriben en el Registro de la Propiedad causando la apertura de un folio real propio, distinto y diferenciado.

¿Qué es una certificación registral?

Es un documento público expedido por el Registrador de la Propiedad que hace fe respecto al contenido de los asientos del Registro, siendo el único modo de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de una finca.

¿Qué es una nota simple registral?

Es un documento emitido por el Registrador de la Propiedad que contiene un extracto sucinto de los asientos relativos a una finca, incluyendo su identificación, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, constan las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos.

Tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos.

¿Para que es necesaria la documentación registral en un informe de tasación?

Para disponer de datos actualizados de la identificación del inmueble valorado, de su titularidad y de los derechos y las cargas que lo gravan.

¿Qué es el IDUFIR registral?

La palabra IDUFIR es el acrónimo de IDentificador Unico de FInca Registral y permite determinar una finca concreta dentro del territorio nacional.

Nace de la necesidad de dotar a cada finca de un identificador único que permita realizar la solicitud de cualquier finca, incluso cuando por necesidades del Registro los datos registrales hayan variado desde la inscripción inicial hasta el momento la solicitud.

¿Qué es el catastro inmobiliario?

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

Al objeto de garantizar que los datos que se incluyen en la descripción catastral de los bienes inmuebles concuerdan con la realidad, la incorporación de los bienes en el Catastro Inmobiliario así como la de las alteraciones de sus características, es obligatoria y gratuita.

¿Qué es la referencia catastral?

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los inmuebles. Consiste en un código alfanumérico, formado por veinte caracteres, que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral.

La referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral y proporciona una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a bienes inmuebles, constituyendo una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario. Por todo ello, la referencia catastral debe figurar en todos los documentos que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria vinculadas al inmueble, y debe hacerse constar también en el Registro de la propiedad.

¿Para que es necesaria la documentación catastral en un informe de tasación?

Para disponer de datos para la identificación catastral de la finca registral objeto de valoración, e incluir en el informe de tasación diversos datos catastrales (identificación, localización, superficies, anejos, valor catastral en algunos casos, etc.).